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部分开发商囤盘惜售直面京城楼市真实的谎言

发布时间:2019-02-03 03:35:50

部分开发商囤盘惜售:直面京城楼市真实的谎言

售楼进度放缓 从去年下半年开始,凤图腾、东方普罗旺斯、麦卡伦地三个别墅项目都将原本可以成行的销售计划推迟了。作为这三个项目的销售操盘手,原庞博国际代理行总经理、现公开身份是上述三个项目营销中心总经理的刘东认为,从单个项目来看的偶然相似背后,是对北京房地产市场行情看涨的必然判断。 凤图腾位于陶然亭附近,去年10月该项目就已经达到销售条件,但正式的开盘时间却被延迟到今年6月底。“在目前的市场行情下,该区域内的项目价值是被低估的。”接手销售后,刘东首先做出这样的判断。基于北京城整个发展重心的向外辐射,刘东认为,二环、三环内的房地产项目因为不可复制性会身价渐涨。 另外放缓销售进度的两个项目,位于昌平的东方普罗旺斯将先前确定的4月份开盘延后到了7月份;麦卡伦地在去年九、十月份时就已经实现结构封顶、可以进入销售期,但是终确定的开盘日期却也推迟到了今年5月底、6月初。 刘东认为,售楼进度放缓后,开发商还能坐得住,主要是因为“对市场潜在的购买力有信心”,所以没有采取“快跑”的销售策略。以麦卡伦地为例,如果是去年销售,价格预计在1.3万元-1.4万元/平方米;但今年的售价至少在1.6万元/平方米左右。市建委公布的数据也印证了刘东的分析,今年1至2月,北京商品住宅期房预售率高达130%,比2004年同期高18%,表明商品住宅期房供不应求的压力很大。 结束不久的春季房展会,其参展和成交数据同样给人这样的印象。有资料显示,今年春展的100多个参展楼盘中,新项目只有19个,远低于往年的数字。即使是仅有的几个大盘也是以展示形象、积累客户资料为主,有不少项目连户型和价格都没有明确。从今年1-4月本市的整体市场供应来看,多数房地产项目都还对入市处“观望”状态。 惜售大部分是“作秀” 与此相反,京城楼市中另一些项目正在快马加鞭地赶销售进度,国美城就是一例。据了解,从今年1月1日开盘起,该项目在不到两个月的时间内完成一期全部销售;3月12日,该项目的二期开盘,一二期相加的供应量为37万多平方米、3200多套住宅,截止到4月中旬,该项目共计实现签约2870套。 “我们不仅要发挥过去销售比较快的特点,还要快上加快、以快制快,加快销售环节的进程就是加快资金滚动的速度。”鹏润房地产公司发展中心业务总监陈云峰解释。此前,陈云峰在接受本报采访时曾表示,该项目的销售期将由原定的一年半缩短为3个季度。他解释,销售的回笼资金将直接投入到后继项目开发中,今年鹏润房地产在京还将有其他项目启动开工。 北京朝阳大地房地产经纪公司董事总经理段枚焱认为,从主观上来讲,很少会有开发商主动延缓销售进度,“在金融政策收紧后,延缓销售进度无异于放缓回款速度、增加银行贷款成本”。北京伟业房地产经纪公司董事总经理徐斌认为,即便今年房价在年内上涨8%,都不足以支撑开发商对开发资金的需求,尤其是有后续项目跟进的开发商。所以林斌认为,京城的开发商从整体上来说不可能出现因看涨房价而惜售的。 有统计显示,从去年下半年开始到今年季度,投入到北京房地产市场的房源是“剧烈减少的”。对此北京房地产信息负责人雷华解释说:“这不是市场原因的减少,只是技术原因的减少。”雷华所说的技术原因是指,市建委从去年年末向开发商提出补录楼盘信息数据等要求,加上审批条件增加等原因,审批速度自然降低。“这只是过渡性问题,这些挤在门口准备进入的量终会释放出来。”雷华说。 “目前北京市场的楼盘销售并不像一些开发商说得那么旺。”雷华补充说。他认为,大家之所以形成楼盘不愁卖的印象,主要是因为大家的关注点都集中在热点项目上,而热点项目仅仅是楼市的很小一部分。据北京房地产信息提供的数据,2004年全市房屋的新增面积为9000多万平方米,房屋的净增率为58%,其中住宅的净增率是56%。也就是说,去年大约有5000万平方米的房屋面积是待售的,“更何况当年还有以前没有消化的存量房”。 行情看涨下的销控 这一段时间以来,刘东每周都会用3个半天的时间来亲自接待购房客户。一位山西的客户曾向他“诉苦”:自己原本计划去年年底就来京置业,但是当时听说今年京城的房价会降,而等到了今年,但现在的房价非但没降,反而涨了。据悉,这位山西客户正计划着“五一”期间来北京把房子买了。 同时与上海、苏杭等城市的房价上涨明显相比,目前北京的房价却还是“省会城市的普通住宅价格”。据了解,当下上海同档次同地段的产品,其房价比北京高出50%-70%。如此一来,因为升值空间大,北京楼市自然会吸引一部分原本投资其他房地产热门城市的资金。 刘东认为,对房地产行情看涨时所做的“惜售”策略更准确地说是一种销售控制。而且他认为,在现在的行情下,这样的操作案例不在少数。林斌也承认,出于销控原因,北京市场确实有这样的实例。据了解,朝阳公园附近的一些项目目前就是有控制、限速地进行销售,这期间项目的房价已经出现明显上涨。 此外,北京目前的地价是呈上涨态势,而且今后很有可能继续朝此方向发展。城市地价动态监测结果表明,2004年全国地价总体水平继续呈现稳中有升的态势;其中32个主要城市调查结果显示,2004年全国主要城市商品住宅地价占房价的比例为26.31%,其中北京的比例为22.98%,换句话说,北京的地价仍有上涨空间。此外,地价在我国房价构成中的比例位置日益明显,目前约占房价的40%。 因此,从去年下半年开始,在北京购房置业已经成为一种投资渠道。在此背景下,即便是普通住宅也有可能成为被选择的投资工具,而开发商进行销控的信心也正来源于此。

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